Ohne Testament entscheidet das Gesetz, wer erbt – und das deutsche und das spanische Gesetz entscheiden sehr unterschiedlich. Eine einfache Einführung in beide Systeme, die wichtigsten Unterschiede und die Risiken für deutschsprachige Familien mit Spanien-Bezug.
Wer aus Deutschland oder Österreich eine Immobilie in Spanien kauft, verlässt sich oft auf den Notar – und überträgt damit Erwartungen aus der Heimat auf ein System, das anders funktioniert. Was der spanische Notar tatsächlich leistet, was nicht, und worin sich die drei Notariate grundlegend unterscheiden.
Immer mehr Kaufinteressenten fragen nach einer "Due Diligence" für ihre Wunschimmobilie auf Teneriffa. Der Begriff klingt nach Gründlichkeit – ist aber ein unscharfes Modewort aus einer anderen Rechtswelt. Was dahintersteckt, warum er beim privaten Immobilienkauf in die Irre führt und was stattdessen geprüft werden muss.
Wenn auf Teneriffa zwei Grundbucheinträge dieselbe Fläche erfassen (doble inmatriculación), schützt das spanische Eigentumsregister keinen der beiden Eigentümer. Ein Urteil des Provinzgerichts Teneriffa von 2024 zeigt, warum im Streitfall der ältere zivilrechtliche Erwerbstitel gewinnt – und wie Käufer das Risiko vor dem Notartermin erkennen.
Wer in Spanien eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt und sich den Nießbrauch vorbehält, fragt sich beim ersten Streit mit dem Beschenkten: Lässt sich die Schenkung rückgängig machen? Ein Urteil des obersten spanischen Gerichtshofs von Juni 2025 zieht die Linie – und zeigt, dass der eigenmächtige Austausch der Türschlösser genügen kann, um eine bereits vollzogene Schenkung zu widerrufen.
Das spanische Unterhaus hat im Mai 2026 ein Gesetz zur 24-Stunden-Räumung bei illegaler Hausbesetzung in Beratung genommen. Was der Entwurf vorsieht – und was für Eigentümer in Spanien heute schon gilt.
Nicht-Residenten mit Immobilienvermögen auf Teneriffa zahlten jahrelang volle Vermögensteuer, ohne von einer wichtigen Schutzregel des spanischen Steuerrechts zu profitieren: dem sogenannten Steuerschild (Escudo Fiscal), das die Gesamtsteuerlast auf 60 % der Einkommensteuerbemessungsgrundlage begrenzt. Zwei Urteile des obersten spanischen Gerichtshofs (Tribunal Supremo) vom Herbst 2025 beenden diese Schlechterstellung und öffnen ein Erstattungsfenster für die letzten vier Steuerjahre.
Beim Verkauf einer Immobilie auf Teneriffa führt der 3 %-Einbehalt für Nicht-Residenten (retención) in drei mögliche Konstellationen: Teilrückerstattung, Restzahlung der Gewinnsteuer oder – bei unterlassener Erklärung – Sanktionen nach spanischem Steuer- und Strafrecht. Wie sich offene Modelo-210-Erklärungen der Vorjahre in jedem dieser Fälle auswirken.
Nach dem Notartermin muss die Grunderwerbsteuer (ITP) oder Stempelsteuer (AJD) über das Modelo 600 innerhalb eines Monats bei der Agencia Tributaria Canaria bezahlt werden — aber nur bei bestimmten Kollaborationsbanken. In der Praxis ist das eine der ersten Fragen, die ich mit Mandanten klären muss.
Eine einfache spanische Vollmacht erlischt bereits mit dem Verlust der Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers — nicht erst mit dessen gerichtlicher Entmündigung. Ein aktuelles Urteil des Tribunal Supremo bestätigt diese Linie und macht deutlich, warum Standard-Vollmachten im Ernstfall versagen können.
Von der Anwaltsauswahl bis zur Vertretung vor Notar und Behörden: ein strukturierter Überblick über die organisatorischen, sprachlichen und berufsrechtlichen Rahmenbedingungen anwaltlicher Mandate mit Spanien-Bezug.
Vom NIE bis zur Veräußerung: ein strukturierter Überblick über den vollständigen Lebenszyklus einer Immobilie auf Teneriffa – mit Verweisen auf vertiefende Beiträge zu jedem Einzelthema.
Von der Rechtswahl bis zur Erbschaftsannahme: ein strukturierter Überblick über das deutsch-spanische Erbrecht für Mandanten mit Vermögen oder Wohnsitz in Spanien – mit Verweisen auf vertiefende Beiträge.
Beim Immobilienkauf auf Teneriffa weichen Kataster, Grundbuch und tatsächlicher Zustand einer Immobilie häufig voneinander ab. Gerade bei älteren Immobilien, Fincas und umgebauten Objekten können solche Unterschiede erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben.
Strukturierte Orientierung zur Auswahl eines Anwalts auf Teneriffa: Berufsrecht, Zulassung, abogado ejerciente vs. abogado inscrito, SLP, Inkompatibilitäten, Sprache und Mandatsorganisation.
Beim Verkauf einer Immobilie auf den Kanaren behält das Finanzamt 3 % des Kaufpreises ein, sofern der Verkäufer nicht als Steuerresident anerkannt ist. Welche Bescheinigung der Notar verlangt, welche Pflichten den Käufer treffen und wie der Einbehalt vermieden werden kann.
Für Ferienvermietungen über Online-Plattformen gilt eine neue Pflicht: Sobald eine NRUA vergeben wurde, ist jährlich ein Depósito beim zuständigen Register zu hinterlegen — auch ohne Vermietung.
Die Kanarischen Inseln gewähren seit der Reform 2023 weitreichende Steuerermäßigungen — bis zu 99,9 % für nahe Angehörige. Ein Überblick über die aktuelle Rechtslage.
Wer als Nichtresident eine Immobilie auf den Kanaren besitzt, unterliegt steuerlichen Pflichten — auch ohne Vermietung. Versäumnisse führen schnell zu Mahnungen und Bußgeldern.
